关于将荆州市2014年第三、四批棚户区改造项目委托代建资金纳入财

——2014年12月30日在荆州市第四届人大常委会第二十八次会议上

荆州市人民政府

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

为推进城区棚户区改造，加快城市建设，改善民生，经市政府授权，由市城市建设投资开发有限公司(简称市城投公司)作为投融资主体，实施荆州市2014年第三批、第四批棚户区改造项目。具体情况报告如下：

一、项目背景

(一)国家棚改政策机遇

当前，国家经济下行压力加大，经济发展增速放缓，国务院出台了一系列经济“微刺激”政策，尤其对于棚户区改造工作，中、省及国家各部委频繁出台政策，要求改善民生，加大投资，拉动内需，盘活存量。一是加大财政投资力度。按照年度计划，财政部在预算内安排专项补助资金，支持地方棚改。二是保障用地指标。棚改项目用地实行计划单列，优先保障。三是央行已提供1万亿再贷款，支持棚改项目融资。四是鼓励民营资本参与棚户区改造。五是棚改项目涉及税、费享受减免优惠政策。

(二)开行信贷政策优惠

今年，国开行按照国务院要求，成立了住宅金融事业部，为各地棚改项目提供专项贷款。国开行专项贷款政策十分优惠。一是贷款模式创新。国开行按“省级增信，项目统一评级、统一授信、统借统还”的模式，向省级平台公司提供专项贷款，各地政府作为项目责任主体，指定用款平台，办理用款手续。二是提供可替代资本金的软贷款。三是贷款期限放宽到25年。四是贷款利率为4.985%，远低于市场利率水平。五是贷款“门槛”宽松。项目发放贷款，不需要实物资产抵押，用款平台资产负债率边界放宽至80%，项目资本金可年内分步到位。

(三)荆州棚改实际需要

一是目标任务重。2014年，省政府下达我市棚改计划17229户，2015年拟下达计划约30000户，亟待推动落实。二是面临资金瓶颈。2010年，市政府提出利用3到5年时间,基本完成市城区集中连片的棚改任务。但因资金筹集困难，项目进展不快。三是市委、市政府重视城区棚改工作。今年5月，市委常委会、市政府常务会相继对城区棚改项目进行了专题研究，形成会议纪要，明确提出，城区棚改项目由辖区政府组织申报，市政府审批立项，市城投公司、市房投公司代表市政府进行投资管理。

二、市人大常委会形成决议的棚改项目实施情况

荆州市第一批、第二批棚改项目省政府已批准纳入省年度棚户区改造计划，今年10月，市人大常委会就项目投资主体、融资规模及投资纳入预算等事宜形成了决议。

(一)荆州市第一批棚改项目。项目房屋征收总面积41.28万平方米，还建房用地163.83亩，总建筑规模36.62万平方米，总投资16.89亿元，开行贷款授信14.5亿元，贷款资金已到位6亿元。目前，沙北张沟村片区棚改项目房屋征收工作进展顺利，还建房已开工建设，投资进度较快;城南东、西堤街片区棚改项目房屋征收工作已全面启动，还建房用地拆迁腾地工作完成后，即可开工建设。

(二)荆州市第二批棚改项目。项目房屋征收总面积20.34万平方米，还建房用地76.14亩，总建筑规模23.12万平方米，总投资11.73 亿元，争取开行贷款9.89亿元，其中东升画扇峰片区投资5.43亿元，争取贷款4.68亿元;南湖路片区投资5.35亿元，争取贷款4.57亿元;长港路大板房片区投资0.95亿元，争取贷款0.64亿元。目前，上述项目可研报告已编制，发改、国土、规划、环保等“四项”审批已落实，开行湖北分行已评审通过，待开行总行评审、授信后，即可签订借款合同、发放贷款。

三、荆州市第三批、第四批棚改项目情况

(一)项目申报情况

2014年11月，湖北省政府下达《关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知》(鄂政发〔2014〕50号)，要求各地充分发挥融资平台作用，积极争取国开行专项贷款，加大对棚户区改造项目的融资力度。开行湖北分行积极响应，组建了多个工作专班，走访省内各市、县，指导各地开展新一轮城市棚改项目融资。据了解，宜昌、襄阳、黄石等地年内最后一批项目，争取国开行融资规模分别达到70亿元、80亿元、60亿元，项目已通过开行湖北分行评审。

目前，在开行湖北分行专班指导下，按照“社会效益、经济效益兼顾，项目自求平衡”的原则，市政府统筹荆州开发区、纪南新区的棚改项目，确定由市城投公司实施荆州市第三批、第四批棚改项目，项目总投资44.25亿元，拟争取融资规模37.25亿元。为减轻年度偿债压力，争取贷款期限达到25年。同时，市政府就荆州市第三批、第四批棚改项目向省政府进行了报告，省住建厅将项目纳入了湖北省2014年、2015年棚户区改造计划，并下达了批复。

(二)项目基本情况

荆州市2014年第三批、第四批棚改项目属于荆州城区现有的危旧房区、城中村等集中连片的棚户区，棚户区居民大多为低收入家庭和住房困难群体，居住区域环境差，配套设施不全，安全隐患突出，与新型城市化建设不协调，群众要求改造呼声强烈。

1、荆州市第三批棚改项目。项目由5个子项组成，统一申报、统一审批。项目总投资37.22亿元，拟争取贷款31.16亿元。

沙北徐桥村A片区。改造范围东至园林北路、南至白水浦路、西至工农北路、北至翠环大道，改造用地面积415亩，房屋征收总面积16.52万平方米，还建房建设规模17.9万平方米。项目总投资6.86亿元，其中资本金0.98亿元，贷款5.88亿元。

红星路太师渊片区。改造范围东至红星路、南至太师渊路、西至章华寺、北至太师渊公园，改造用地面积57.44亩，房屋征收总面积5.43万平方米，还建房建设规模3.31万平方米。项目总投资3.86亿元，其中资本金0.59亿元，贷款3.27亿元。

荆沙大道至318国道之间草市片区。改造范围东至武德路、南至318国道、西至郢南路、北至荆沙大道，改造用地面积575.85亩，房屋征收总面积32.37万平方米，还建房建设规模30.71万平方米。项目总投资14.83亿元，其中资本金2.83亿元，贷款12亿元。

沿江大道望塔路片区。改造范围东至金江宝邸、南至荆江大堤、西至亚华宝塔湾、北至南湖路，改造用地面积136.4亩，房屋征收面积7.52万平方米，还建房建设规模9.75万平方米。项目总投资3.8亿元，其中资本金0.54亿元，贷款3.26亿元。

纪南高岳片区项目。改造范围东至规划海子湖大道、南至沪蓉高速铁路、西至郢城遗址、北至彭湖村，改造用地面积2000亩，房屋征收总面积18.06万平方米，还建房建设规模18.52万平方米。项目总投资7.87亿元，其中自筹资本金1.12亿元，贷款6.75亿元。

2、荆州市第四批棚改项目

荆州开发区周梁玉桥片区项目。改造范围东至方远卷烟材料有限公司、南至长港路、西至红星北路、北至西干渠，改造用地面积228亩，房屋征收总面积9.69万平方米，还建房建设规模9.05万平方米。项目总投资7.03亿元，其中资本金0.94亿元，贷款6.09亿元。

(三)项目平衡情况

据测算，荆州市第三批、第四批棚改项目总投资44.25亿元(含财务费用)，项目实施后，可实现总收入61.76亿元，其中土地出让收入60.1亿元、中央补助收入1.66亿元，扣除土地出让收入财政计提的“五金”7.51亿元，项目收支相抵，预计可实现盈利10亿元。同时，项目建成后，还建房形成的商业物业、停车场等资产，可带来长期稳定的收入。

(四)项目保障措施

1、处理好棚户区改造和房地产市场健康发展的关系。一是结合实际，用好政策。按货币补偿不超过项目总投资40%的上限政策要求，推行房屋征收货币化安置，积极探索建立棚户改造居民选购存量商品房服务平台，消化市场存量。二是坚持土地储备制度，坚持净地出让政策。合理确定改造时序，棚户区改造腾出土地，纳入政府储备范围，适当延长储备周期，把握出让节奏和时间窗口，按需供应土地，调节供求关系，保证房地产市场健康持续发展。

2、做好规划，完善配套。一是坚持规划先行。按照城市总体规划和土地利用总体规划，合理确定改造范围和安置房选址布局。二是做好棚改项目与城市基础设施、公共服务设施的衔接，保障棚户区居民就业、就医、就学和出行的需要。三是科学编制规划方案，还建房配套建设社区服务、物业管理、老年活动、垃圾处理、消防安全等公共服务设施用房，确保棚户区居民生活便利，提高居住质量和品质。

3、规范管理，保障质量。一是严格执行工程项目基本建设程序和标准规范。二是加强工程质量和施工组织管理，保证质量，保障安全，把好事办好。三是健全项目信息公开制度，对于工程建设进度、质量和责任，鼓励棚户区居民参与，接受社会监督。四是加快竣工入住。落实年度责任目标，加强竣工分配入住管理，让棚户区居民早日回迁安居。

四、资金监管与风险控制

(一)资金监管。一是贷款资金由市财政局、市城投公司和贷款行三方共同监管。市城投公司和市财政局在贷款行开立共管账户，贷款资金使用严格按审批程序办理。年度用款计划、贷款资金结算需经三方审核确认后执行。棚改项目实施后的土地出让收入，全额纳入预算管理，由市财政局全程监管，优先用于还本付息。二是荆州开发区、纪南新区的项目，由市城投公司与“两区”签订委托代建及资金监管协议，严格执行资金监管程序，明确“两区”项目管理责任和贷款偿还责任。

(二)风险控制。一是城市化进程加快，土地出让收入稳定。近年来，荆州城市建设和发展明显提速，新区投资开发力度加大，农村人口陆续进入城市，城市化进程加快，土地市场较为活跃，政府储备土地出让收入较为稳定。二是确保落实用款条件，保证资金高效使用。做好项目进度与贷款使用计划的衔接，避免资金滞留。三是加强审计监督。棚改项目投资实行事前、事中、事后全程审计，确保资金专款专用，严格控制投资成本。

(三)配套政策。一是确保用地供应。优先保障棚户区改造还建房用地计划，简化审批程序，采取划拨方式供地。二是落实棚户区改造项目行政审批“绿色通道”和相关优惠政策。三是坚持拆迁先拆违，形成威慑力，控制征收成本。四是坚持程序，坚持标准，确保房屋征收政策公平合理，实现阳光操作。五是鼓励和引导社会资本参与。采取垫资征收、项目招标、PPP合作等方式，规范引导社会资本参与城区其他棚改项目投资。

五、工作请求

按照国开行要求，由市城投公司代表市政府申请城区棚改项目贷款，需落实投资来源。请市人大常委会形成决议，同意将荆州市第三批、第四批棚户区改造项目委托代建资金分年度列入财政同期预算管理。

2014年12月22日

(责任编辑：子慕)