荆州市人民政府关于联合乡新华村幸福村及沙市农场农村基础设施建设工程项目融资有关情况的报告
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
荆州开发区综合服务区开发项目是我市重点投资项目之一，该项目建设将对我市“工业兴市”战略实施、促进荆州开发区快速发展具有重要意义。目前，市政府已授权荆州市城市建设投资开发有限公司（简称“城投公司”）作为项目投资主体，并由其组建子公司负责项目实施。为筹集建设资金，城投公司拟向农发行荆州分行申请3亿元中长期贷款用于项目建设。为符合该行信贷政策，结合实际，该项目贷款名称确定为“联合乡新华村、幸福村及沙市农场农村基础设施建设工程项目”。现将有关情况报告如下：
一、项目基本情况
该项目位于荆州开发区的核心位置，是城市总体规划确定的城市副中心。项目开发范围东至东方大道、南至北京东路延伸线、西至铁路下河线、北至荆沙大道，占地面积约4046亩，项目规划区内主干道路已基本形成，具备良好的交通条件。项目开发内容包括：前期准备、土地收储、土地一级开发、公共设施建设和土地经营等五个方面，按照市场需求及工作内容测算，需用5至8年的时间分期开发、滚动经营。该项目集行政办公、产业孵化、金融服务、文化娱乐、教育卫生及商业居住于一体，具有良好的盈利预期。
二、项目建设意义
（一）为深入实施“工业兴市”战略，加快推进“满园工程”，我市需进一步拓展城市空间，优化城市布局。面对当前国际国内严峻的经济形势，该项目不仅符合国家“保增长、扩内需”的大政策，而且对加快我市基础设施建设具有明显效果和长远意义。
（二）荆州经济开发区是1992年由湖北省人民政府批准设立的省级高新技术产业开发区，是高新技术产业基地，我市重要的经济增长点。经过近10年的建设，该区已初具规模，承担了我市产业中心、工业基地、港口运输等功能。目前，该区基础设施和公用设施有待完善，急需行政、金融、教育、卫生、商住等配套支持。本项目建成，必将为开发区的发展提供强有力的支撑。
（三）该项目规划区自然水体资源丰富，拥有西干渠和范家渊等重要河流水体，北侧有西干渠自西向东贯穿规划区，南侧为范家渊水面，水体周边自然景观浑然天成，地面建筑物及构筑物少，片区土地收储成本低，土地运营前景好。如科学规划、统一开发，在未来两、三年国际经济形势回暖时，项目逐步开发成熟，可为我市创造较大收益。
三、项目投资估算及收益预测
据测算，该项目投资估算75420.5万元，具体如下：
（一）土地收储投资33420.5万元，其中农民补偿5552万元；省国土厅规费8883万元；市国土局规费7267.6万元；市国土局有偿服务费1717.9万元；五家单位征地拆迁费用10000万元。
（二）项目区基础设施投资42000万元，其中农户搬迁还建项目投资18000万元；水环境整治项目投资4000万元；路网及配套管网设施建设项目投资20000万元。
（三）项目收益预测。项目规划区域内约有2500亩土地可用于出让，以平均每亩60万元测算，预计该项目总收益可达到15亿元，静态算账项目净收益可达7.5亿元。
四、项目进展情况
（一）规划编制工作基本完成。该项目兼顾经济效益和社会效益，为高标准定位、高起点规划、高质量运营，城投公司委托上海同济大学规划设计研究院和荆州市城市设计研究院共同编制项目区域控制性详细规划。2008年10月，相关单位对控制性详细规划的初步方案进行了讨论和研究，并提出了调整方案。上海同济规划设计院按照调整方案进行修改，并由市规划局组织召开了部门及专家意见征求会。2009年2月，该区域控制性详细规划编制完成，本月已报送市规划局，经规划委员会审查通过后报请市政府批复。
（二）项目商业策划正在衔接。2008年12月22日，市政府副市长吴方军、副秘书长钟恒成听取了城投公司工作情况汇报，并就项目开发模式进行了讨论和研究，同意邀请专业咨询机构对项目进行商业策划。近日，城投公司对广州戴德梁行房地产顾问有限公司进行了实地考察，并就项目策划有关问题进行了衔接。
（三）区域土地收储稳步推进。该项目占地面积约4046亩，其中已办理土地权证的土地约742亩，未收储的存量土地约260亩，西干渠及两侧国有土地约268亩，新增建设用地约2776亩。目前，城投公司申报的759亩新增建设用地，省国土资源厅已于2009年2月下达用地计划。
（四）拆迁安置工作全面启动。根据工作计划，今年拟拆迁安置120户农户。目前，项目范围征地拆迁的调查工作已启动，开发区已完成安置房的选址、规划方案及单体设计，在建八栋安置房桩基础工程已开工，预计可为本项目拆迁安置提供200套房源。
五、项目融资情况
农发行项目贷款期限长、利率低。市委、市政府主要领导多次向该行推介该项目。近期，城投公司与该行达成了融资意向，按照“政府立项、企业承贷、财政直补企业、企业还本付息”的模式运作。该项目包括综合服务区路网及配套管网设施建设、综合服务区内农户搬迁还建及综合服务区水环境整治等三个子项。项目总投资4.2亿元，其中项目资本金1.2亿元，贷款3亿元,贷款期限9年，建设期结束后第五年开始还款。还款计划为： 2013年还款3000万元，2014年还款4500万元，2015年还款6000万元，2016年还款7500万元，2017年还款9000万元，贷款期间利息据实支付。
六、工作请求
因该项目为政府信用担保，根据农发行信贷要求，市人大常委会同意将项目建设和贷款利息的补贴资金列入财政专项预算的决议是项目融资必要条件。为此，恳请荆州市人大常委会形成决议，同意将偿还联合乡新华村、幸福村及沙市农场基础设施工程项目建设资金和贷款利息列入财政专项预算，以利于项目融资。
（责任编辑 云帆）
